Юристы рассказали изданию РБК о способах защиты добросовестных покупателей недвижимости от так называемой бабушкиной схемы, когда пожилые продавцы пытаются вернуть жилье через суд. Эксперты рекомендуют использовать принцип из знаменитого романа «12 стульев», подразумевающий возврат товара только после получения денег, что должно стать основой безопасности сделки. Суть проблемы заключается в ситуациях, когда пенсионеры продают квартиру, а затем заявляют о давлении мошенников и требуют признать договор недействительным, при этом полученные средства покупателю обычно не возвращаются, так как они якобы уже переведены преступникам.
Для минимизации рисков правоведы советуют еще на этапе подписания договора купли-продажи включать в документ особые пункты. Необходимо зафиксировать, что продавец действует осознанно и не находится под чьим-либо влиянием, что послужит важным аргументом в случае судебного разбирательства по статьям Гражданского кодекса о заблуждении или обмане. Такое документальное подтверждение также поможет покупателю претендовать на статус добросовестного приобретателя и возможную компенсацию от государства, если недвижимость все же будет истребована по решению суда.
Вторым действенным методом защиты является грамотное поведение в суде, если иск о возврате квартиры уже подан бывшим собственником. Покупателю следует настаивать на применении механизма двусторонней реституции, при котором юридический возврат прав собственности продавцу происходит исключительно после полного возврата уплаченных денег. В Росреестре также поддерживают инициативу, согласно которой до момента реального возврата средств недвижимость должна фактически оставаться в залоге у пострадавшего покупателя.
Судебная практика показывает, что простое решение о недействительности сделки часто приводит к потере и жилья, и денег, так как приставы быстро возвращают запись в ЕГРН прежнему владельцу, а взыскать средства с пенсионера оказывается невозможным. Поэтому юристы настоятельно рекомендуют прописывать конкретный порядок исполнения решения непосредственно в судебном вердикте, чтобы возврат квадратных метров был жестко привязан к моменту обратной передачи денежных средств, что лишит мошенническую схему смысла.
Актуальность проблемы подтверждается статистикой Российской гильдии риелторов, зафиксировавшей в 2025 году рост подобных судебных споров на 15–20 процентов. Примерами неоднозначной практики служат громкое дело певицы Ларисы Долиной, вернувшей квартиру после фиктивной сделки, и недавнее решение Верховного суда Якутии, который, напротив, отказал пенсионерке в возврате жилья, подтвердив ее дееспособность и осознанность действий в момент продажи объекта недвижимости.