Госдума одобрила в первом чтении правительственный законопроект, который уточняет налогообложение при обмене недвижимостью. Документ подготовлен во исполнение позиции Конституционного суда и должен определить, когда у гражданина появляется облагаемый доход при мене жилья, если сделка не связана с бизнесом. Об этом сообщает АиФ.
Предлагаемые правила предусматривают расчет налоговой базы по разнице между кадастровыми стоимостями квартир с учетом денежной доплаты, указанной в договоре. Налог возникнет, если стоимость полученного объекта вместе с доплатой окажется выше стоимости переданного жилья. Родственные отношения сами по себе освобождать участников такой сделки от налога не будут.
Управляющий партнер юридической компании «Лигал Позитив», бывший член Экспертного совета при ФНС России Александр Усов пояснил, что льготы для дарения между близкими родственниками нельзя автоматически переносить на мену. Если родители передают ребенку квартиру с кадастровой стоимостью 10 млн рублей и получают жилье за 8 млн рублей без доплаты, формальный доход составит 2 млн рублей. При доплате ребенком этих 2 млн рублей дохода не возникает, однако порядок применения вычетов и освобождений еще могут уточнить ко второму чтению.
При ставке 13% налог с суммы в 2 млн рублей составил бы 260 тыс. рублей. Поэтому перед обменом владельцам рекомендуют сравнивать не только рыночную цену объектов, но и их кадастровую стоимость. По словам президента Национальной палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, сделки именно по договорам мены занимают на рынке небольшую долю: чаще стороны оформляют продажу одной квартиры и встречную покупку другой, на которые новый порядок напрямую не распространяется.
Схема, которую застройщики называют обменом старого жилья на новостройку, обычно состоит из продажи прежней квартиры и покупки нового объекта по договору долевого участия. Генеральный директор АН «Юрист» Валерий Бойчук отметил, что прямого договора обмена между собственником и застройщиком юридически нет. Фиксация цены на один-три месяца не меняет налоговых правил: при продаже действует порядок Налогового кодекса, а при покупке можно получить вычет максимум с 2 млн рублей.
Если кадастровая разница полностью покрыта доплатой, налоговая база не формируется. Так, при стоимости старой квартиры 8 млн рублей и новой 12 млн рублей доплата в 4 млн рублей не приведет к налогу, а при доплате 3 млн рублей база составит 1 млн рублей и налог при ставке 13% — 130 тыс. рублей. Кадастровую стоимость можно оспорить через комиссию при Росреестре, где рассмотрение занимает до 30 дней, либо в суде; оценочный отчет обычно стоит 5–15 тыс. рублей, юридическое сопровождение — от 20–50 тыс. рублей и выше, а результат зависит от доказательств.